Par Manuel Ravier, responsable de l'accompagnement locatif chez residenceetudiante.fr · Publié le 03/10/2026

La réponse directe

L'état des lieux de location est un document obligatoire établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés. Conforme au décret n° 2016-382, il décrit avec précision l'état du logement et de ses équipements pour déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Ce qu'il faut retenir

• Le décret n° 2016-382 fixe la liste des mentions obligatoires devant figurer dans l'état des lieux d'entrée et de sortie. Source : Service-Public.fr, données 2026.
• Vous disposez de 10 jours après l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour en demander la modification. Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989.
• En cas de concordance parfaite entre l'entrée et la sortie, le dépôt de garantie doit revenir au locataire sous 1 mois maximum. Source : Anil, 2026.
• Le loyer moyen d'un logement étudiant s'établit à 580 € par mois hors charges. Source : Meilleursagents.com, baromètre 2026.
• Sur 4 250 états des lieux réalisés en 2026 via residenceetudiante.fr, 96 % des résidents ont récupéré l'intégralité de leur dépôt de garantie grâce aux relevés numériques avec photos. Source : données internes residenceetudiante.fr, relevé du 03/10/2026.

Qui écrit

Manuel Ravier est experte en droit locatif et en gestion des hébergements étudiants chez residenceetudiante.fr. Il supervise les procédures d'admission et de départ et conseille les locataires pour sécuriser la restitution de leur dépôt de garantie.

Quelles sont les règles légales de l'état des lieux de location ?

Un simple formulaire de deux pages décide parfois du sort de 1 160 € de dépôt de garantie, soit deux mois de loyer d'un meublé à 580 €. Autant savoir ce que la loi exige d'un propriétaire et d'un locataire avant de poser votre signature.

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 encadrent l'état des lieux. L'état des lieux doit être établi par écrit, en autant d'exemplaires que de parties, de manière rigoureuse et contradictoire au moment de la remise ou de la restitution des clés.

Ce document permet notamment de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie de la location, afin d'identifier d'éventuelles dégradations ou réparations imputables au locataire.

Les mentions obligatoires selon le décret n° 2016-382

Le texte réglementaire vise d'abord l'identification. Vous devez y lire le type d'état des lieux (entrée ou sortie), la date d'établissement, l'adresse du logement et les noms du bailleur et du locataire, sans oublier l'adresse du nouveau domicile du locataire en cas de sortie.

Vient ensuite la description pièce par pièce. Sols, murs et plafonds y sont relevés un à un, de même que les équipements, les clés remises et les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz. Une mention suffisamment précise permet aussi de distinguer les dégradations liées à l'usage normal du logement et celles pouvant justifier des réparations à la charge du locataire.

Le décret ne prévoit aucun formulaire officiel unique d'état des lieux. Les modèles d'état des lieux proposés en ligne (vous pouvez en télécharger un en PDF sur Service-Public.fr ou sur le site de l'Anil) restent donc des supports, pas des obligations. Ce qui compte, c'est que chaque mention légale figure sur la page. La vétusté doit également être prise en compte lorsqu'elle permet d'expliquer l'usure normale des équipements ou des éléments du logement.

Le principe du document contradictoire et de la signature partagée

Contradictoire veut dire une chose précise : le locataire et le propriétaire (ou son gestionnaire) sont présents ensemble, au même moment, devant le même logement. Le locataire peut aussi se faire représenter par un mandataire muni d'une procuration écrite, tout comme le bailleur. Un parent venu avec la clé et sans procuration ne suffit pas, détail que bien des locataires étudiants découvrent trop tard.

La signature fait entrer l'état des lieux dans la vie juridique. Daté et signé par toutes les parties présentes, l'état des lieux devient une pièce qu'un juge peut lire. Il constitue aussi un document de référence lors de la sortie du logement, notamment en cas de désaccord sur le dépôt de garantie ou sur des réparations réclamées par le propriétaire.

Comment se déroule l'état des lieux d'entrée et de sortie ?

Deux rendez-vous de location, deux photographies du même logement à des dates différentes. L'état des lieux d'entrée fixe l'état initial lors de la prise de possession. L'état des lieux de sortie constate les éventuels dégâts survenus pendant la location et la comparaison des deux conditionne le remboursement du dépôt de garantie.

L'état des lieux d'entrée et le relevé des compteurs

Prévoyez 45 minutes pour un studio en location. Vérifiez l'état de chaque robinet et actionnez chaque interrupteur. Testez les fenêtres et vérifiez la plaque de cuisson, le réfrigérateur et les prises, surtout en logement meublé où l'inventaire des équipements fait partie du contrat de location. Un four qui ne chauffe pas se signale le jour même, pas en février.

Photographiez en gros plan tout ce qui cloche, même un éclat de 2 cm sur un plan de travail. Les index des compteurs se notent au chiffre près et se prennent en photo.

Et si vous découvrez un défaut après l'emménagement? La loi permet au locataire de demander par lettre recommandée avec AR (l'email reste possible mais moins sûr) que l'état des lieux soit complété dans les 10 jours suivant son établissement. Pour les éléments de chauffage, ce délai court sur le premier mois de la période de chauffe. Passé ces dates, la charge de prouver le mauvais état initial vous revient et elle pèse lourd.

L'état des lieux de sortie et la comparaison des dégradations

Le jour de la sortie, le logement doit être rendu vidé de tout effet personnel et propre, avec toutes les clés remises à l'origine, badge de résidence et boîte aux lettres compris. Un frigo dégivré et un four en bon état de propreté évitent une ligne de retenue sur le dépôt de garantie pour ménage.

Le bailleur compare ensuite les états des lieux d'entrée et de sortie et note les écarts qui ne relèvent pas de la vétusté normale. Seuls ces écarts constatés dans le logement justifient une retenue sur le dépôt de garantie. Chaque retenue du bailleur doit s'appuyer sur un devis ou une facture datés, pas sur une estimation à l'oral. À la sortie, posez-lui la question: « Cette tache figurait-elle à l'entrée ? » L'état des lieux d'entrée tranche.

Réclamez un pré-état des lieux de sortie une quinzaine de jours avant le départ. Rien d'obligatoire ici, mais le bailleur vous liste les défauts relevés et vous laisse le temps de les réparer ou de les nettoyer. Vous économisez parfois 150 € de peinture retenue sur le dépôt.

Comment faire la distinction entre vétusté et dégradation ?

La loi sépare nettement l'usure liée au temps de la dégradation causée par la faute ou la négligence du locataire. Le propriétaire ne peut jamais retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour réparer une vétusté naturelle.

La définition légale de la vétusté et l'usure naturelle du temps

La vétusté désigne l'altération de l'état d'un matériau due à son âge et à l'usage normal. Une peinture légèrement jaunie après 6 ans, une moquette effilochée près de l'entrée, de petites rayures sur un parquet: tout cela se range ici. Le locataire n'y est pour rien et ne paie rien.

Les travaux de remise en état liés à l'ancienneté du logement restent à la charge financière du propriétaire. Un bailleur qui repeint entre deux locataires ne peut donc pas facturer la totalité du chantier au sortant, même si les murs affichent quelques traces d'usage.

L'application d'une grille de vétusté pour le calcul des retenues

La grille de vétusté, annexée au bail par accord entre les parties, fixe la durée de vie moyenne de chaque matériau et un taux d'abattement annuel. Les peintures s'amortissent souvent sur 7 à 10 ans. Ces chiffres varient d'un contrat à l'autre, alors relisez l'annexe de votre bail.

Prenons un trou dans une cloison du logement ou une brûlure de cigarette sur un parquet. Le bailleur chiffre la réparation, puis déduit la part de vétusté déjà accumulée. Une peinture amortie sur 10 ans et vieille de 8 ans ne se facture qu'à 20 % de sa valeur, sur la base d'un devis ou d'une facture.

Que faire en cas de litige ou d'absence d'état des lieux ?

Quand les parties ne s'entendent pas ou que l'une refuse de signer, la loi prévoit le recours à un tiers assermenté. L'absence totale d'état des lieux produit quant à elle des présomptions légales qui peuvent nuire au locataire comme au bailleur.

Le recours au commissaire de justice (anciennement huissier)

Depuis le 1er janvier 2022, les huissiers de justice portent le titre de commissaires de justice. L'une des parties le convoque par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance et l'autre doit en être informée dans les mêmes formes. Son constat s'impose aux deux.

Les honoraires, tarifés, se partagent par moitié entre bailleur et locataire. Pour un studio, comptez quelques centaines d'euros. Demandez un devis avant de signer.

Les conséquences juridiques en l'absence d'état des lieux

Sans état des lieux d'entrée et par la faute du locataire, l'article 1731 du Code civil présume que vous avez reçu le logement en bon état.

Si l'absence résulte du refus du propriétaire, la présomption ne joue plus en sa faveur. Le bailleur doit alors prouver le mauvais état initial pour réclamer des réparations, ce qui devient très difficile. Dans les deux situations, la loi ALUR et ses textes d'application poussent le locataire et le bailleur à documenter le logement dès le premier jour.

Le délai de restitution. Le bailleur restitue le dépôt de garantie sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et sous 2 mois dans le cas inverse. Chaque mois de retard ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, à la charge du bailleur. La loi plafonne le dépôt lui-même à 1 mois de loyer hors charges en location vide et à 2 mois en location meublée.

Ce que les états des lieux numériques révèlent en résidence

Sur un panel de 4 250 états des lieux réalisés lors des entrées et sorties de logements sur residenceetudiante.fr en 2026, les écarts selon la méthode de constat sautent aux yeux.

• Numérique certifié (photos HD)

  • Taux de contestation : 0,8 %
  • Délai moyen de restitution du dépôt : 14 jours
  • Taux de restitution intégrale : 96 %

• Papier manuscrit classique

  • Taux de contestation : 6,4 %
  • Délai moyen de restitution du dépôt : 38 jours
  • Taux de restitution intégrale : 82 %

• Commissaire de justice (litige initial)

  • Taux de contestation : 1,2 %
  • Délai moyen de restitution du dépôt : 45 jours
  • Taux de restitution intégrale : 78 % après déductions

Source : base de données internes residenceetudiante.fr, analyse du pôle gestion locative au 03/10/2026.

Lecture rapide: le papier génère 8 fois plus de contestations que le numérique et le dépôt met 24 jours de plus à revenir. Les dossiers confiés à un commissaire de justice, eux, partent d'un litige déjà ouvert, d'où des délais plus longs et un taux de restitution inférieur. Ces chiffres ne mesurent donc pas la qualité de l'huissier mais la nature des dossiers.

Les photos datées du logement règlent la discussion en quelques minutes. Inès B., étudiante en école de commerce à Toulouse, raconte:

« Lors de mon entrée dans la résidence, nous avons fait un état des lieux numérique sur tablette en ajoutant des photos en gros plan de deux petits éclats sur le plan de travail de la kitchenette. À mon départ, le gestionnaire a comparé les photos d'entrée et de sortie en 5 minutes : aucune retenue n'a été faite et j'ai récupéré mon dépôt de garantie en 10 jours. »

Cinq minutes contre des semaines de courriers sur le dépôt. Le soulagement d'Inès se lit dans chaque ligne et il s'explique: quand les preuves sont là, ni le locataire ni le bailleur ne négocient plus.

La grille de décision

Ce tableau relie chaque cas à l'action utile.

• Équipement défectueux constaté quelques jours après l'entrée

  • Action : Notifier le bailleur par écrit dans les 10 jours suivant l'établissement de l'état des lieux
  • Pourquoi : Ce délai légal permet de compléter l'état des lieux d'entrée sans litige

• Refus du propriétaire de signer ou désaccord majeur

  • Action : Faire appel à un commissaire de justice (huissier)
  • Pourquoi : Son constat est impartial et s'impose aux deux parties

• Dégâts relevant de la vétusté (peinture usée par le temps)

  • Action : Contester toute retenue sur le dépôt de garantie
  • Pourquoi : La loi interdit de faire payer l'usure normale au locataire

• État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée

  • Action : Exiger la restitution du dépôt de garantie sous 1 mois
  • Pourquoi : Le délai légal est réduit à 1 mois si aucune dégradation n'est notée

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Avant de signer, une question à vous poser: vos photos d'entrée sont-elles datées et classées pièce par pièce ? Sinon, réservez votre logement étudiant avec état des lieux sécurisé sur residenceetudiante.fr et partez avec un dossier de preuves complet dès le premier jour.

FAQ

Quel est le délai légal pour récupérer son dépôt de garantie après l'état des lieux ?

Le délai légal est de 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et de 2 mois maximum si des dégradations y sont mentionnées.

Un état des lieux peut-il être réalisé en l'absence du locataire ?

Non. Il doit être contradictoire. Réalisé sans le locataire ou son représentant muni d'une procuration, il perd sa valeur juridique, sauf s'il est établi par un commissaire de justice.

Peut-on ajouter des photos à un état des lieux ?

Oui. Annexez des photos datées et signées ou intégrées directement dans une application numérique, pour illustrer avec précision l'état des pièces et des équipements.

Quel est le coût d'un état des lieux d'entrée en agence ?

Quand un professionnel (agence) le réalise, le montant facturé au locataire ne peut pas dépasser 3 € TTC par m² de surface habitable ni excéder la part payée par le bailleur.

Sources

• Service-Public.fr : Location immobilière, état des lieux d'entrée ou de sortie. Consulté le 03/10/2026.
• Légifrance : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux. Consulté le 03/10/2026.
• Légifrance : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 sur l'état des lieux et la vétusté. Consulté le 03/10/2026.
• ANIL : Guide de la vétusté et restitution du dépôt de garantie. Consulté le 03/10/2026.

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